La pandemia de Covid-19 ha cambiado la forma de interactuar y hacer negocios. Trabajar sin estar en la oficina. Vender sin socializar. Negociar sin interactuar cara a cara.
Pero, sin duda, uno de los desafíos más importantes de esta época, será la utilización y el aprovechamiento de espacios.
De pronto, los centros de eventos se han vuelto irrelevantes. Los restaurantes sufren buscando que sus comensales sientan la confianza de regresar. Las oficinas y centros de trabajo han tenido que implementar estrictos protocolos de salubridad. El comercio tradicional cierra sus puertas y cede mercado al comercio electrónico.
Esta “nueva normalidad” ha generado tensiones entre los arrendadores y sus inquilinos. Unos sufren y los otros también. Lo que debe ser un problema compartido entre ambas partes, en muchos casos se ha convertido en una disputa contractual. El inquilino exige reducción total de renta y el arrendador ofrece descuentos insuficientes o simplemente no ofrece ninguna facilidad.
Los arrendamientos tendrán que cambiar. Lo que anteriormente era un supuesto remoto, hoy se ha convertido en algo que debe ser reconsiderado en los contratos. La pandemia ha dejado a muchos arrendadores pensando cómo protegerse de esta crisis la próxima vez que regrese, lo que se puede lograr replantenado en los contratos de arrendamiento los términos del caso fortuito o fuerza mayor.
La falta de pago de renta por inquilinos se ha apoyado principalmente bajo un argumento: el impedimento de usar y gozar del inmueble. Este argumento lo toman de los artículos 2431, 2432 y 2433 del Código Civil para el Distrito Federal, y sus equivalentes en los códigos de otras entidades
A continuación se citan para su discusión:
Artículo 2431. Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.
Artículo 2432. Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.
Artículo 2433. Lo dispuesto en los dos artículos anteriores no es renunciable.
Por un lado, de acuerdo con el artículo 2433, no se puede renunciar al contenido de los artículos 2431 y 2432 precitados. Es decir, independientemente de lo que diga un contrato de arrendamiento, el inquilino tendrá derecho a (i) reducir la renta en parte, si el impedimento en el uso es parcial, y, a (ii) no pagar renta, si el impedimento en el uso es total.
¿Cómo, entonces, puede el arrendador combatir estos argumentos? Se puede elaborar sobre el contenido del caso fortuito o fuerza mayor y acotar las ambigüedades, dejando en claro qué es un impedimento y cuándo se considera que es parcial y cuándo es total.
Así, ante una situación de caso fortuito o fuerza mayor, debemos plantearnos dos cuestiones fundamentales que se deben agotar para entender estos artículos: Si en realidad existe un impedimento al uso del inmueble, y si existe el impedimento, ¿es total o parcial?
Muchos inquilinos han argumentado estos últimos meses que el impedimento total se suscita al haber una suspensión de actividades no esenciales por parte de la Secretaría de Salud.
Sin embargo, se pudiera establecer en el contrato, de manera preventiva, que dicho impedimento total no existe sino hasta que el inquilino sea físicamente impedido de ingresar en el inmueble, y siempre que dicho inquilino no resguarde sus bienes muebles en el interior del mismo. Entonces sí existiría por completo, un desuso del espacio.
Si, por otro lado, no lo existiera por no cumplirse las condiciones citadas, se entendería que, posiblemente haya un impedimento parcial en el uso y goce del inmueble. En dicho caso, sería aconsejable incluir en el respectivo contrato parámetros que objetivamente ayuden a determinar cuándo existe el impedimento parcial y en qué medida se reduciría la renta.
Por ejemplo, en el caso de un restaurante, dicho parámetro objetivo pudiera ser la caída en ventas. Sacando un promedio de los últimos 6 meses de ventas, en comparación con el mes en que existe el supuesto impedimento, se podría determinar una caída. En esa misma medida se pudiera solicitar la reducción de renta.
Otra métrica para determinar la reducción de renta pudiera ir de la mano de cualquier política, medida o decreto que determine una limitante en el número de clientes al espacio comercial. En las últimas semanas de reactivación económica, se ha utilizado la práctica de permitir la asistencia de comensales a un restaurante de forma limitada.
La pandemia provocada por el virus de Covid-19 ha traído cambios a la forma de hacer negocios y llegar a acuerdos comerciales a través de contratos. Los arrendamientos no son la excepción. Surge la necesidad de contar con la asesoría legal necesaria ante cada negociación, para replantear en los contratos de arrendamiento, ante esta nueva normalidad, cómo formular el caso fortuito y fuerza mayor para obtener un rendimiento justo y objetivo de su inmueble.
Este artículo es una colaboración del abogado David López, TOP Abogados.
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