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Casa con cadena y candado

 

En España, las reglas del procedimiento de desahucio por falta de pago de rentas se flexibilizaron, haciendo más rápida la recuperación del inmueble

En 2018, en España se hizo una reforma legislativa para agilizar los trámites de desahucio o desocupación de viviendas arrendadas, ya sea por impago de la renta, una de las principales obligaciones del arrendatario, o por ocupación del inmueble sin la existencia de un contrato, lo que la legislación designa como “precario”.

Esta reforma dio origen a los que cotidianamente se denomina desahucio express, porque al flexibilizar las reglas, se permite que el arrendador recupere el inmueble en menos de seis meses y que, además, pueda obtener el pago de las rentas no pagadas. El plazo señalado depende de las circunstancias particulares de cada caso, del retraso que acumule el juzgado correspondiente y de otros factores.

El procedimiento se debe tramitar en los tribunales, lo que significa que el arrendador debe tener representación legal de un abogado y un procurador o litigante y que, de ninguna forma, debe intentar el desahucio por la vía de hecho sin el respaldo de una decisión judicial porque en este caso podría incurrir en responsabilidad penal.

La reforma de 2018 trató de conciliar una situación compleja al defender el derecho de propiedad, reconocido en el artículo 33 de la Constitución española, y proteger el derecho a una vivienda digna, reconocido en el artículo 47 del mismo ordenamiento legal.

El desahucio express por impago de rentas permite reducir el plazo de espera del arrendador cuando quiere desahuciar al inquilino o arrendatario, permitiendo a la vez que el arrendatario se libere de sus deudas a cambio de abandonar voluntariamente el inmueble. También permite que, por una ocasión el arrendatario paralice o “enerve” el desalojo si paga lo debido, y agiliza los procedimientos de reclamación de rentas debidas y de lanzamiento.

Por lo que respecta a la protección de la población vulnerable, el procedimiento de desalojo flexibilizado no puede ser iniciado por entidades financieras, como bancos o hipotecarias, y se dispone que al iniciarse el procedimiento se debe informar a los servicios sociales para que ayuden a las personas en situaciones comprometidas, disponiendo de un plazo de siete días desde que se acuerde el desalojo para ofrecer las prestaciones de protección procedentes.

Este tipo de desalojo se puede solicitar cuando hay falta de pago de rentas y por ocupación ilegal del inmueble.

Cuando hay impago de rentas, el arrendador puede exigir simultáneamente el cobro de lo debido y la recuperación del inmueble, poniendo fin al contrato de arrendamiento por falta de cumplimiento.

En este caso, se concede al arrendatario la posibilidad de paralizar o enervar el desahucio si paga la cantidad que debe, o la posibilidad de librarse del pago de las rentas a cambio de desocupar el inmueble.

Es interesante señalar que la Ley del Enjuiciamiento Civil, ordenamiento en que está regulado este procedimiento, dispone que el enervamiento del desahucio solo puede hacerse una vez durante la duración del contrato.

Por su parte, el arrendador puede oponerse a este enervamiento si por lo menos 30 días antes de la presentación de la demanda solicita al arrendatario por notificación fehaciente el pago de lo debido y el pago no se realiza.

Una vez que se presenta la demanda que solicita el desahucio, el juzgado del lugar donde se localiza el inmueble concede al arrendatario un plazo de 10 días contados a partir de la notificación, para que conteste. Si no lo hace, no se celebra juicio y se pasa a la fase de ejecución, es decir, al desalojo de la vivienda.

Si el arrendatario responde la demanda, el juicio solamente versa sobre si pagó o no la renta, lo que significa que en cualquiera de las dos eventualidades se termina por llegar a la orden de desalojo.

Una vez que el juzgado ha ordenado el desahucio, el arrendatario tiene la posibilidad de desocupar el inmueble y depositar las llaves en el juzgado. En caso contrario, la orden se efectúa en la fecha y hora señalada, acompañados de un funcionario judicial, además de los abogados de las partes y de un cerrajero que queda facultado para abrir la vivienda en caso de que no haya nadie en el inmueble que atienda la diligencia. En este caso, una vez que el propietario tome posesión del inmueble, todo lo que hay pasa a ser del propietario, sin que el arrendatario pueda reclamarlo.

En la mayoría de los casos, los gastos judiciales y de representación legal se adjudican al arrendatario, lo que hace del procedimiento de desahucio express uno conveniente para el propietario del inmueble.

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