Edificios de Barcelona

 

España, como distintas partes de Europa y el mundo, está viviendo un incremento en el alquiler por lo que el gobierno de coalición está proponiendo regular los precios de alquiler

La concentración de las actividades económicas en las grandes urbes y fenómenos como la gentrificación entre otros factores ha llevado al aumento del alquiler en España.

Como respuesta se ha propuesto en ese país una Ley de Vivienda, que, finalmente, ha logrado avanzar  tras varios meses de negociaciones en el marco de la discusión de los Presupuestos Generales del Estado de 2022. La iniciativa obligará a los propietarios y arrendatarios a solicitar la opinión experta de especialistas en derecho inmobiliario, como tuabogadoinmobiliario.com, porque incluye medidas para bajar artificialmente el precio de los alquileres.

Si bien se estima que dos terceras partes de los españoles tienen casa propia, ha habido un crecimiento de la demanda de alquiler de vivienda concentrándose en los hogares jóvenes, inmigrantes, en los de menor ingreso y en aquellos que son trabajadores temporales o víctimas del desempleo; y con particular intensidad en áreas geográficas específicas como Madrid, Cataluña, Baleares y Canarias, y otras grandes ciudades.

Aunque la demanda ha crecido considerablemente, no lo ha hecho la oferta, haciendo que los precios de los alquileres se disparen. Se calcula que entre 2015 y 2020 el precio del alquiler en España creció en promedio un 52% y en algunas comunidades autónomas, como Cataluña o la Comunidad Valenciana, la subida fue aún mayor, 60% y 68%, respectivamente.

Mientras tanto, los sueldos han crecido muy por debajo del crecimiento de los alquileres. En 2015 el pago del alquiler representaba el 28% del salario bruto, para 2019 ya era del 40%. En la actualidad, en las comunidades autónomas de Madrid, Cataluña y País Vasco, el trabajador medio destina más del 50% de su salario bruto al pago del alquiler.

Según la estadística judicial sobre el efecto de la crisis en los órganos judiciales, los desahucios por falta de pago del alquiler han ido creciendo hasta rondar el 66%, dos tercios del total. Claro que esto no incluye la lista negra de desahucios silenciosos que se producen en la práctica cuando no se renuevan contratos por no poder asumir los aumentos en la renta.

Para algunos la solución es que el estado intervenga en el mercado del alquiler con el objetivo de establecer precios más “asequibles” que faciliten el acceso a la vivienda y alivien la situación financiera de ciertos sectores.

No sería la primera vez que existe un control de precios de alquiler en España. En la época franquista, la Ley de Viviendas de Renta Limitada de 1954 y la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, impedían actualizar las rentas y obligaba a prorrogar de forma indefinida los contratos de alquiler.

Pero, según los expertos, estas leyes disminuyeron la oferta en el mercado de alquiler, puesto que ya no era lucrativo poner un piso en alquiler y, sobre todo, a largo plazo aceleró la degradación de los edificios, puesto que los propietarios no tenían incentivos para dar mantenimiento a los inmuebles, por lo que la degradación de barrios enteros fue un hecho tristemente constatable con el tiempo.

Además, la doctrina económica señala que los controles de alquileres desincentivan la construcción, causan abandono, retrasan el mantenimiento, reducen la movilidad, generan desajustes entre viviendas e inquilinos, aumentan la discriminación en el alquiler de vivienda, crean mercados negros, incentivan el cambio de viviendas en alquiler a viviendas en propiedad y generan distorsiones en el mecanismo de mercado para la vivienda.

Las experiencias que señalan aquellos que están a favor de la propuesta son las ciudades de París y Berlín. En estas ciudades en general, se ponen límites a los precios del alquiler que varían en función del barrio en el que se encuentre la vivienda y las características de la misma, estableciendo precios de referencia y un tope máximo en el precio de alquiler.

Pero el problema es que los modelos tienen tantas excepciones, que los efectos del control de precio del alquiler son mínimos.

Para otros la solución es aumentar la oferta de vivienda en arrendamiento, modificando la regulación a la construcción que limita la edificación. Pero está es una solución cuyos efectos solo se verán a largo plazo.

Como un ingrediente adicional habría que agregar que España ha sido señalado en al menos seis ocasiones por violar el derecho humano a la vivienda, desde 2015 y hasta 2021, por el Comité de derechos económicos, sociales y culturales de Naciones Unidas, entidad que se encarga de vigilar el cumplimiento del Pacto Internacional de derechos económicos, sociales y culturales, ratificado por España en 1977.

Por su parte, el Relator especial sobre la extrema pobreza y derechos humanos de Naciones Unidas ha instado a las autoridades españolas a “tomarse en serio el derecho a la vivienda”, y aprobar una nueva ley sobre el derecho a la vivienda, aumentar considerablemente las inversiones en vivienda protegida, adoptar medidas para reducir las viviendas vacías, controlar los alquileres en las principales ciudades, proteger mejor a los hogares vulnerables contra los cortes de electricidad y apoyar más a las personas que corren el riesgo de quedarse sin hogar, entre otras propuestas.

Sin duda la Ley de Vivienda propuesta tiene sus bemoles, pero la crisis de vivienda de alquiler afecta a todo el mundo y está llevando a decisiones extremas.

Por ejemplo, la Corte Constitucional de Alemania concluyó el 15 de abril que el tope máximo impuesto a las rentas en Berlín el año pasado es inconstitucional y, por tanto, inaplicable. Lo anterior porque la facultad de regular el mercado de la propiedad privada es concurrente y la federación ya ha regulado el tope en las rentas en propiedades no subsidiadas.

El gobierno de la ciudad, por su parte, anunció en septiembre que compraría casi 15,000 apartamentos a dos grandes empresas propietarias por 2,460 millones de euros (US$ 2,900 millones) para ampliar la oferta.

Del otro lado se promovió una iniciativa ciudadana para convocar a un referéndum sobre la expropiación de propiedades a los grandes propietarios privados. El 27 de septiembre, los residentes de Berlín votaron 56% a favor de la expropiación de más de 200,000 unidades de alquiler en la ciudad.

Aunque el resultado no es vinculante, deja de manifiesto el descontento que existe por el aumento del costo de la vida, que está dejando a muchos rezagados, y contra una minoría que está obteniendo lucrativos beneficios a expensas de los demás.

A la Ley de Vivienda de España aún le queda camino por andar para que se convierta en ley vigente. Esperemos que encuentren la respuesta para este nudo gordiano, pero mientras habrá que estar preparado con una buena asesoría.

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