Corte Constitucional de Alemania concluye que los estados no tienen facultad para regular el tope en las rentas
La Corte Constitucional de Alemania concluyó el 15 de abril que el tope máximo impuesto a las rentas en Berlín el año pasado es inconstitucional y, por tanto, inaplicable. Lo anterior porque la facultad de regular el mercado de la propiedad privada es concurrente y la federación ya ha regulado el tope en las rentas en propiedades no subsidiadas.
La decisión se refiere a una ley aprobada en Berlín para dar respuesta al aumento de las rentas en la ciudad en un 30 por ciento, debido en parte al fenómeno de gentrificación. Berlín es una ciudad en donde el 85 por ciento de los habitantes renta por lo que el aumento de los alquileres ha tenido un profundo e importante impacto en la población con algunos estudios indicando que muchas familias han tenido que dejar la ciudad por no poder pagar las elevadas rentas.
La ley inició vigencia por etapas que empezaron en febrero de 2020 por congelar durante cinco años las rentas de alrededor de 1.5 millones de departamentos en la ciudad. Luego se dispuso la reducción de rentas que exceden el límite máximo fijado de alquiler y estaba planeado que a partir de 2022, no se permitiría que las rentas superaran los niveles de inflación en más de un 1,3 por ciento anual.
Varios propietarios, mayoritariamente empresas propietarias de cientos de propiedades, recurrieron ante la Corte Constitucional la facultad de las autoridades de fijar límites a la propiedad privada.
La Corte en Karlsruhe concluyó que la regulación de la propiedad privada es concurrente, pero que la facultad de legislar sobre el asunto es de la federación y no de los Länder o estados. De esta forma, la ley expedida por Berlín es inconstitucional.
La legislación federal que regula los arrendamientos y los límites impuestos a la propiedad privada es el Código Civil del 1 de junio de 1900 y los estados solo tienen la facultad de aplicar estas disposiciones dentro de sus jurisdicciones. Los límites a rentas en propiedades no subsidiadas fueron establecidos por primera vez en una reforma al alquiler de 2001 por lo que la federación ha hecho uso de su facultad legislativa y en este sentido, los estados no pueden regular de forma independiente ni establecer límites diferentes.
La consecuencia de esta decisión será muy negativa para varios arrendatarios a quienes previsiblemente el arrendador pedirá que paguen lo que dejaron de pagar mientras la ley estuvo vigente respecto de las rentas fijadas previamente por contrato. No todos los propietarios cobrarán esta diferencia a la que tienen derecho y ya una empresa propietaria de unos 42,000 departamentos en la ciudad anunció que no lo cobrará, pese a que calcula que con la ley perdió 10 millones de euros.
Aunque la decisión de la Corte ha sido bien recibida por el ministro del Interior Horst Seehofer que veía en un límite a las rentas una “decisión equivocada”, el senador del partido de izquierda, Sebastian Scheel, declaró que “la paz social está en peligro por las rentas en ascenso y el desplazamiento asociado con ello.” Por eso dijo que espera que el gobierno federal elabore una ley de arrendamiento efectiva “que asegure una mezcla social en las ciudades o que transfiera la competencia de esto a los Länder”.
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