Esta vez quiero platicarles sobre un tema que, en muchas ocasiones ha sido tema de debate en los tribunales y tiene que ver con los famosos “contratos de promesa de compraventa”.
El Código Civil de Nuevo León (el “Código”), así como los de los demás Estados de la República, establece la existencia del contrato de promesa mediante el cual uno o más de los comparecientes se obligan a llevar a cabo un contrato en el futuro. Al respecto el Código establece que
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(a) “puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro”,
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(b) “la promesa de contratar o sea el contrato preliminar de otro puede ser unilateral o bilateral”,
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(c) “la promesa de contrato sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido”,
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(d) “para que la promesa de contratar sea válida, debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo” y
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(e) “si el promitente rehúsa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su rebeldía los firmará el juez…”.
Ahora bien, por su parte, en cuanto a la compraventa, el Código establece que (i) “habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero” y (ii) “por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho”.
Es común que, en los contratos de promesa de compraventa, las partes establezcan que se obligan a celebrar, eventualmente, una compraventa “definitiva” respecto de cierto bien (supongamos una casa) y a cierto precio (supongamos $1,000,000.00 de pesos) pero, en ese caso y considerando lo que hemos mencionado en el inciso (ii) anterior, por mandato de la ley se tendría que llegar a la conclusión que existe compraventa desde que se definió la cosa que objeto de la operación y el precio.¿Como subsanar esto?
Para que el contrato de promesa de compraventa no pueda ser considerado como uno que, en realidad, consigne una compraventa, lo que hemos sugerido en diversas ocasiones es que el segundo de los elementos quede indeterminado. Para ello, basta establecer en el contrato de promesa que el precio será definido en el contrato definitivo que se firme eventualmente y que éste deberá oscilar entre, por ejemplo (tratándose de la casa que mencionábamos anteriormente), $1,000,000.00 y 1,000,001.00 de pesos; de ésta manera, al no tener un precio perfectamente definido, el contrato de compraventa no se perfecciona y las partes lo perfeccionarán hasta el momento de la firma del contrato definitivo.
¿Qué opinión tienen al respecto? ¿Creen que un enfoque de esta naturaleza pudiera, eventualmente, ayudar a resolver algún conflicto?
miabogadoenlinea.net agradece esta colaboración especial al Lic. Jorge Mafud de Mafud Abogados
