Siendo propietario de un inmueble, rentarlo a terceros puede ser un negocio lucrativo. Ahora bien, en un mundo ideal, el pago de la renta siempre sería puntual y sin problemas; desgraciadamente no siempre es así.
Muchos contratos de arrendamiento establecen penas convencionales por para el caso de incumplimiento de pago por parte del arrendatario pero, para que éstas sean procedentes en juicio, se debe tener cuidado en cuanto a la forma de redactarlas.
Una opción para el establecimiento de una pena convencional en un contrato de arrendamiento es establecer que, por cada ocasión en la que el arrendatario incumpla con el pago de una pensión rentaria, el arrendatario se obliga a pagar al arrendador, como pena convencional, una cantidad equivalente al monto de la pensión rentaría no pagada. Esto significa que, por cada mes que el arrendatario no pague, se le generaría la pena convencional (lo cual equivaldría a un incremento del 100% de la pensión rentaría). Esto, de conformidad con la jurisprudencia que a continuación transcribiré, es válido:
“Si en el contrato de arrendamiento se fijó una pena convencional cuyo monto asciende a la misma cantidad que se fijó por concepto de renta, la penalidad referida no infringe el artículo 1843 del Código Civil para el Distrito Federal, habida cuenta de que el monto de la pena convencional es igual al monto de la obligación principal originalmente pactada, cuya satisfacción debe realizarse en forma mensual, y por ende, su incumplimiento se origina en la misma forma, es decir, por cada mes de renta pagado en forma impuntual”.
Hay que recordar que, en materia civil, de conformidad con lo establecido por el artículo 1740 del Código Civil de Nuevo León, “la cláusula penal no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal” pero, en el caso de los contratos de arrendamiento donde dicha obligación principal de pago se devenga mes a mes, si la pena convencional se establece en un monto equivalente al de la obligación principal, no se estaría violentando lo establecido en el Código Civil.
Cabe mencionar que el criterio aquí contenido es aplicable para cualquier otro tipo de operación civil mientras que, en materia mercantil, existe debate e incluso criterios contradictorios del Poder Judicial Federal respecto de la aplicación del artículo 1740 para contratos mercantiles.
miabogadoenlinea.net agradece esta colaboración al Lic. Jorge Mafud de Mafud Abogados
