¿En cuántas ocasiones no hemos oído hablar sobre los vicios ocultos y de la indemnización que nos deben pagar por estos? Pues efectivamente, la existencia de vicios ocultos en una cosa que compramos, una casa, por ejemplo, implica consecuencias jurídicas a nuestro favor, pero no necesariamente en los términos que imaginamos.
Los vicios ocultos se definen como aquellos defectos que presenta la cosa al momento de su compra, que la vuelven total o parcialmente inútil para el comprador.
Los vicios deben de tener las siguientes características:
• Que sean ocultos, es decir, que no estén a la vista. Si el comprador es un experto no podrá reclamar los vicios ocultos, si por razón de su profesión u oficio debía fácilmente reconocerlos.
• Desconocidos por el adquirente, ya que de lo contrario implica que el comprador admitió comprar la cosa como se encontraba, por lo que no se presentan vicios ocultos.
• Que sean anteriores a la enajenación, ya que, si no existía ningún vicio antes de la compraventa, el vendedor no es responsable. En todo caso el comprador debe probar que los vicios eran anteriores a la fecha de compra.
• Que sea nocivo a la utilidad de la cosa, es decir que no pueda prestar a su destino normal o natural, pero no sólo debe tomarse en cuenta lo anterior sino también el uso convenido por las partes.
Esto da lugar a dos acciones por parte del comprador:
• La rescisión del contrato (acción redhibitoria) en la que el vendedor está obligado a restituir el precio y a devolver los gastos del contrato. Ahora bien, si el vendedor sabía de la existencia de estos vicios, estará obligado a indemnizar por daños y perjuicios.
• Quedarse con la cosa viciada, pero pedir la disminución del precio (acción quantis minoris), misma que será proporcional al vicio, a juicio de peritos.
Y como nada es eterno, estas acciones tienen un término de vida breve: se extinguen a los seis meses contados a partir de la entrega de la cosa.
En materia de garantías, con la reforma a la Ley Federal de Protección al Consumidor publicada el 29 de enero de 2009, los compradores de bienes inmuebles tienen una garantía de no menos de 5 años para cuestiones estructurales, de tres años para impermeabilización y para los demás elementos la garantía mínima será de un año y lo plazos son contados a partir de la entrega real del inmueble. Dentro de este tiempo el vendedor está obligado a reparar los daños. El tiempo que duren estas reparaciones no se computa como parte de la garantía y las reparaciones mismas entran en garantía una vez finalizadas.
Con esta reforma se amplían los plazos de protección a los adquirentes de bienes inmuebles, aunque ello no obsta para que, de requerirse por el comprador, solicite la rescisión del contrato.
Como podemos apreciar, los derechos que nos otorga la ley no se ejercen de forma automática, sino que necesariamente debemos acudir ante la autoridad, ya sea la PROFECO en caso de incumplimiento de las garantías o ante la autoridad judicial, en caso de una demanda, para disfrutar de ellos.
Esto es por lo que se refiere a la materia civil. En cuanto a la materia penal, si el vendedor sabía de la existencia de esos vicios ocultos, estamos en la presencia de un fraude, en el que el vendedor obtiene un lucro indebido con base en engaños.
Lo más importante es revisar lo que firmamos, analizar en qué términos se regula la responsabilidad por vicios ocultos y, de ser posible, buscar que en el contrato se establezcan mecanismos claros en los que el vendedor asuma la reparación de los mismos, si nuestra intención es conservar la cosa.
Pero, sobre todo, debemos ejercer nuestros derechos lo más pronto posible y no dejar que el tiempo corra en nuestra contra.
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