Se publicó la Norma Oficial Mexicana, NOM, que regula la publicidad y contratos de adquisición de inmuebles destinados a casa habitación
El 22 de marzo de 2022 se publicó en el Diario Oficial de la Federación la NOM-247-SE-2021, Prácticas comerciales-Requisitos de la información comercial y la publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados.
Si bien los aspectos generales de la información comercial, publicidad y contratos relacionados con bienes inmuebles para casa habitación, que incluyen la venta de terrenos, están dispuestas en la Ley Federal de Protección al Consumidor, LFPC, en esta NOM se regulan de forma armónica los diferentes conceptos de la Ley y se considerara lo dispuesto en otros ordenamientos en materia de normalización, vivienda social, desarrollo urbano, protección civil y protección de datos personales para proteger los intereses de los consumidores.
Se trata de un documento extenso que regula la información y publicidad, los contratos de adhesión, las garantías, los servicios adicionales, la escrituración, las bonificaciones y las viviendas de interés social, desarrollando de manera específica las disposiciones de la LFPC.
Es importante empezar por señalar que se entiende por proveedor a la persona física o moral que “habitual o periódicamente ofrece, distribuye o vende viviendas o terrenos exclusivamente destinados al uso de casa habitación”. Esta persona debe ser un fraccionador, constructor, promotor o persona que intervenga en la asesoría y venta al público de estas viviendas.
En materia de información, la primera obligación del proveedor es contar con canales y mecanismos de atención al consumidor, gratuitos y accesibles, en los que se proporcionará información y se recibirán comentarios, quejas y sugerencias. Además, debe contar y hacer público a los consumidores, un domicilio para oír y recibir notificaciones.
Es importante señalar que en la información que se proporciona a los consumidores, siempre se deben publicar los precios. Se trata de una obligación que establece la LFPC, pero que se respeta muy pocas veces de tal forma que para conocer los precios, se obliga al consumidor a establecer contacto directo con el proveedor.
Las obligaciones y derechos de ambas partes, proveedor y consumidor, deben constar por escrito en los diferentes contratos de adhesión que deben registrarse en la Procuraduría Federal de Protección al Consumidor, PROFECO, para asegurarse que no contenga cláusulas abusivas. En este sentido, la NOM regula los contratos de adhesión de preventa, compraventa de inmuebles construidos, compraventa de terrenos y los contratos de adhesión de intermediación para la compraventa de inmuebles destinados a casa habitación.
Algunas de las cláusulas abusivas que están prohibidas son las que permitan modificar de manera unilateral los términos y condiciones de la contratación, salvo cuando implique una reducción del precio o un beneficio al consumidor, o las que trasladen la responsabilidad civil del proveedor a terceros que no formen parte del contrato o lo liberen de su responsabilidad civil, de la responsabilidad derivada por la existencia de vicios ocultos o en caso de evicción, entre otros.
Otro aspecto importante a tener en cuenta es que toda vivienda debe contar con las siguientes instalaciones y condiciones de los servicios básicos: energía eléctrica; abastecimiento de agua potable y desalojo de aguas residuales; aprovechamiento de gas l.p., gas natural, electricidad o cualquier otro combustible, sistema o tecnología para cocinar alimentos y para calentar agua. Estas instalaciones ya deben estar incluidas en el precio de venta de la vivienda y el consumidor no debe pagar ningún costo adicional por los conceptos enunciados, salvo cuando se trate de su contratación, conexión y correspondiente consumo.
En caso de que se entregue la vivienda sin estas instalaciones y condiciones necesarias para la contratación de estos servicios básicos, el consumidor podrá no aceptarla o solicitar una bonificación o compensación.
Sobre la garantía, no puede ser inferior a cinco años para cuestiones estructurales y tres años para impermeabilización. Para los demás elementos la garantía mínima debe ser de un año. Se trata de plazos irrenunciables, que empiezan a contar a partir de la entrega real del bien inmueble al consumidor.
Estas garantías implican que la obligación del proveedor de realizar, sin costo alguno para el consumidor, cualquier acto tendiente a la reparación de los defectos o fallas presentados. El tiempo que duren las reparaciones al amparo de la garantía, no es computable dentro del plazo de la misma. Una vez que el inmueble haya sido reparado, inicia la garantía correspondiente a las reparaciones realizadas, así como con relación a las piezas o bienes que hubieren sido repuestos, de forma independiente a la garantía que opera y que continúa respecto al resto del inmueble.
El proveedor queda obligado a seguir efectuando las reparaciones necesarias si persisten las fallas o defectos reparados, en cuyo caso, además, debe conceder una bonificación al consumidor, que dependerá de si las fallas son graves o leves.
En caso de fallas graves de imposible reparación, el proveedor podrá sustituir el inmueble, asumiendo los gastos relacionados con dicha substitución. Si el proveedor no ofrece esta sustitución, el consumidor puede solicitarla u optar por la rescisión del contrato, en cuyo caso el proveedor tendrá la obligación de reintegrarle el monto pagado, así como los intereses que correspondan.
Finalmente, cabe recordar que el proveedor está obligado a poner a disposición del consumidor, el Programa Interno de Protección Civil, e informar al consumidor, si fuera el caso, sobre los posibles riesgos a los que se encuentra expuesto el inmueble, así como las condiciones para atender la eventualidad de alguna emergencia o desastre.
Tratándose de inmuebles usados que no cuenten con una licencia de construcción, el proveedor debe poner a disposición del consumidor el dictamen estructural emitido de acuerdo a la normatividad aplicable.
Vale la pena que quienes estén por adquirir una vivienda inviertan un momento en la lectura de la NOM para que tengan más claro qué deben esperar, qué deben exigir, y a qué y qué términos se están comprometiendo.
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